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Investir dans l’immobilier – mais sans les « tracas » de la location

Les appartements à louer sont le placement préféré des Belges qui disposent d’une petite épargne. Ce n’est pas pour rien que l’on dit que les Belges ont une brique dans le ventre. Toutefois, cette brique peut être difficile à digérer.

Supposons qu’une personne ait décidé, il y a dix ans, d’investir la coquette somme de 260 000 € dans l’achat d’un appartement à louer. Une perte de 12,5 % survient immédiatement après l’achat de l’appartement. En effet, ce montant couvre les frais d’enregistrement (de l’époque). Le montant restant (environ 230 000 €) constitue par conséquent le budget maximum à consacrer à l’achat proprement dit.

De plus, le revenu locatif n’est pas égal au revenu net : comptez une perte de 10 % pour le précompte immobilier, de 10,5 % pour l’assurance et l’entretien et un montant total d’environ 12 500 € pour l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Le résultat final est un rendement net d’environ 100 000 € sur dix ans.

À première vue, ce chiffre semble constituer un rendement (TRI) honorable, mais celui-ci a exigé des efforts et du temps. En effet, un appartement à louer nécessite non seulement des investissements, mais génère de surcroît des tracas administratifs liés à l’entretien, aux travaux de réparation et à la recherche de nouveaux locataires. Sans parler du risque d’innocupation si la recherche de nouveaux occupants échoue ou si vous, en tant que propriétaire, êtes en conflit juridique avec les locataires.

À notre avis, exploiter un appartement en location n’est pas une manière optimale d’investir dans l’immobilier. L’immobilier résidentiel est extrêmement robuste – la crise du coronavirus le démontre une fois de plus. Néanmoins, gérer un ou deux appartements est une source d’inefficacité considérable et de risques accrus. Chaque mois d’inoccupation a un impact immédiat de près de 10 % sur le chiffre d’affaires annuel. En tant que personne privée, assurer le suivi d’une telle location n’est pas non plus une sinécure – en témoignent les nombreuses lamentations que vous pouvez entendre au sujet des « propriétaires ».

Chez Home Invest Belgium, nous constatons que des économies d’échelle importantes peuvent être réalisées lorsque vous gérez un portefeuille important. Si vous aviez consacré le même montant de 260 000 € à des actions Home Invest Belgium (ENX : HOMI), votre rendement total s’élèverait actuellement à plus de 400 000 €. Un rendement qui est donc quatre fois plus élevé que celui de l’achat d’un appartement de location.

Un propriétaire d’envergure

Chez Home Invest Belgium, nous suivons une philosophie claire : nous voulons devenir le « propriétaire préféré » des locataires belges. En même temps, nous voulons donner à chacun la chance de posséder un bien immobilier – mais sans les tracas.

Ces deux éléments de notre philosophie sont indissociables. Nous souhaitons libérer le Belge de sa brique dans le ventre : la location est une forme de logement à part entière, et non un passage obligé « en attendant » d’acheter son logement. En outre, en contribuant à créer un marché locatif stable, nous proposons un investissement robuste et sûr.

Il est clair que des économies d’échelle colossales peuvent être réalisées lorsque vous gérez un portefeuille immobilier plus important. Il est possible de proposer une bien meilleure expérience de location en étalant l’entretien et la gestion sur plusieurs biens immobiliers.

Grâce à notre envergure (plus de 2 000 logements locatifs), nous sommes en mesure d’aménager nos propres bâtiments, lesquels sont spécifiquement destinés à la location. Dans nos appartements de location, pas besoin de garer votre vélo sur le balcon ni d’installer une machine à laver dans le couloir, comme c’est le cas dans de nombreux appartements de location. Nous concevons systématiquement nos bâtiments avec plusieurs espaces communs tels qu’une buanderie, des terrasses et des salles de réunion communes, des hangars à vélos et même des chambres d’ami.

Nous construisons avec des matériaux durables et de première qualité, car ils nous permettent de réaliser des économies sur les coûts d’entretien à long terme. Sur ce plan également, nous nous distinguons du promoteur immobilier qui construit des bâtiments en vue de les vendre rapidement en réalisant une marge maximale. Notre savoir-faire en matière de promotion de projets nous permet de proposer un appartement haut de gamme à un prix de milieu de segment. À Bruxelles, nous pouvons ainsi proposer un nouvel appartement deux chambres bien situé pour moins de mille euros par mois.

Étant donné que nous opérons sur des marchés qui connaissent une pénurie structurelle de logements, comme à Bruxelles, nous sommes en mesure de maintenir notre taux d’inoccupation à un niveau très bas. Même au plus fort de la crise du coronavirus, notre taux d’occupation est resté autour de 95 %. Nassim Taleb considérerait sans doute le logement comme « antifragile » : il s’agit d’un besoin fondamental sur lequel il n’est pas vraiment possible de réduire les frais. 

Société immobilière réglementée

Pour l’investisseur, cela se traduit par une action à faible risque qui génère une abondance de liquidités. La majeure partie de ces liquidités est également reversée à l’investisseur.

Les sociétés immobilières réglementées (SIR) telles que Home Invest Belgium sont soumises à des règles strictes et constituent de ce fait une exception dans le domaine de l’investissement. En plus d’un taux d’endettement maximum de 65 % (il est actuellement d’environ 50 % chez Home Invest Belgium), la loi stipule que les SIR doivent distribuer 80 % de leurs bénéfices aux actionnaires.

Que nous réserve l’avenir ? Notre philosophie – devenir le propriétaire préféré, tout en donnant aux investisseurs un moyen d’investir dans l’immobilier sans tracas – reste notre principe directeur. Nous allons nous concentrer davantage sur notre cœur de métier : construire plus d’appartements, commercialiser plus fortement notre marque auprès des consommateurs, créer plus d’excellence opérationnelle au sein de l’organisation. En résumé : poursuivre sur notre lancée, mais en faisant encore mieux.

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Les quatre piliers stratégiques de Home Invest Belgium

Que réserve l’avenir à Home Invest Belgium ? En quoi consiste la stratégie de l’entreprise ? Elle est très simple à résumer.

Home Invest Belgium a lancé sur le marché une recette gagnante. Nous continuerons donc à l’appliquer, mais en faisant encore mieux.

Un produit antifragile

Si la crise du coronavirus nous a bien appris une chose, c’est que l’immobilier résidentiel est un produit « antifragile ». Les gens auront toujours besoin de logements (locatifs).

Sur les marchés où Home Invest Belgium est principalement active, comme à Bruxelles, il existe une pénurie structurelle de logements locatifs. Suite à  cette situation, le taux d’occupation de nos logements est élevé. Il fluctue généralement autour de 95 %, même au plus fort de la crise du coronavirus et il n’est jamais descendu en dessous de 94 %.

C’est pourquoi à l’avenir, plus que jamais, nous nous concentrerons sur le logement locatif sur ce type de marché. Nous procédons selon quatre piliers stratégiques.

Premier pilier : expérience et bâtiments de haut niveau

Grâce à nos méthodes de travail et de financement (voir : 3 x la valeur), nous sommes en mesure de construire des bâtiments de qualité à des emplacements de premier choix.

Grâce à la qualité élevée de nos bâtiments et à nos nombreuses années d’expertise dans le domaine de la location, nous pouvons offrir une expérience de niveau supérieur à nos locataires. Aujourd’hui, la location est bien trop souvent aléatoire : vous pouvez tomber sur un bon comme sur un mauvais propriétaire.

Or, un mauvais propriétaire peut vous occasionner beaucoup de frais, d’ennuis et de tracas. Home Invest Belgium souhaite supprimer cet aspect aléatoire de la relation de location. Nous voulons devenir le propriétaire préféré des Belges – c’est un point essentiel de notre mission.

La location ne doit pas nécessairement être une situation transitoire « en attendant » d’acheter son logement. C’est une forme de logement à part entière, en particulier en ville.

Deuxième pilier : financièrement abordable

Cela ne signifie pas que nous louons des appartements de luxe. Nous visons délibérément le marché intermédiaire. Nous pouvons ainsi proposer à Bruxelles un appartement deux chambres bien situé pour moins de mille euros par mois.

Soit dit en passant, abordabilité et qualité ne sont pas contradictoires. Bien que nos immeubles soient construits avec des matériaux de meilleure qualité que la moyenne des appartements à vendre, cela ne nous coûte pas plus cher.

En effet, nous ne tenons pas compte du rendement à court terme d’une vente, mais du coût total de possession d’un bâtiment à long terme : Home Invest Belgium reste propriétaire d’un bâtiment pendant plusieurs années, et parfois plusieurs décennies. En travaillant avec des constructions de qualité, nous maintenons les frais d’entretien à un niveau faible et nous garantissons la capacité d’un bâtiment à générer des loyers attrayants pendant de nombreuses années.

Troisième pilier : 19-99

Nous l’avons déjà dit : la location ne doit pas nécessairement être une situation transitoire « en attendant » d’acheter son logement. C’est une forme de logement à part entière. Notre mission est d’aider les Belges à se débarrasser de la brique qu’ils ont dans le ventre – une mission qui concerne à la fois les investisseurs et les locataires.

Nous voulons proposer des logements qui conviennent à tous les modes de vie et à toutes les phases de la vie. C’est de cette façon seulement que nous pourrons devenir le propriétaire préféré des Belges : en ayant une offre adaptée à chacun et à chaque nouvelle étape de la vie, du premier logement à louer à l’appartement pour personnes âgées, en passant par l’appartement familial. Nous ne vous proposons pas seulement un toit, mais un endroit pour construire votre vie.

Quatrième pilier : des espaces communs

La principale contrainte des locataires est la suivante : de nombreux appartements ne sont pas adaptés à la vie urbaine moderne.

On trouve souvent des logements locatifs dans des maisons anciennes qui ont été divisées en étages à la suite de rénovations. Celles-ci ont laissé leurs marques : escaliers étroits, petites salles communes, pas de remise pour les vélos, peu d’espace de rangement dans l’appartement.

Faites le tour de la ville : vous verrez un nombre impressionnant de vélos, de séchoirs et même de machines à laver sur les balcons. Les locataires déplorent cette situation, qui ne présente par ailleurs aucune utilité. Dans la plupart de nos bâtiments, nous prévoyons des espaces communs : des lieux de rangement pour les vélos, des buanderies, des terrasses de toit communes et même des lieux de travail et des chambres d’ami.

Nous parvenons à rendre ces espaces financièrement abordables parce qu’un bloc d’appartements locatifs suit une logique différente de celle d’un appartement à vendre – nous ne devons pas nécessairement louer les appartements les plus grands, mais les plus confortables.

Tous ces piliers stratégiques nous aident non seulement à être leader du marché sur notre segment, mais aussi une référence : un modèle de confiance pour le locataire. C’est ce qui continuera à produire des rendements supérieurs à la moyenne à long terme.

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Création de valeur chez Home Invest Belgium : la règle de trois

Home Invest Belgium combine un rendement important et un parc immobilier jeune (nos immeubles ont en moyenne moins de dix ans d’âge), sans oublier un dividende élevé qui ne cesse de croître depuis vingt ans.

Les analystes et les investisseurs critiques pourront se demander : s’agit-il d’un modèle durable ? La réponse est simple : oui, absolument. C’est la force de notre intégration verticale : en réalisant nos opérations en interne, nous nous créons des marges confortables.

En effet, si la location d’habitations reste notre principale source de revenus, ce n’est pas notre seule source de création de valeur.

1x Construction

Notre création de valeur commence d’entrée de jeu, car nous développons ou rénovons nous-mêmes nos biens immobiliers. Cela nous permet de conserver la marge de construction pour nous au lieu d’avoir à la céder à un promoteur.

Au fil des années, Home Invest Belgium a accumulé une vaste expertise dans le domaine du développement d’appartements locatifs.

Nos biens immobiliers diffèrent sensiblement des appartements construits pour la vente, étant donné que nos biens doivent répondre à des exigences spécifiques afin d’intéresser les locataires à la recherche de qualité.

Un simple exemple : dans un appartement locatif, le facteur à maximiser n’est pas la superficie, mais la qualité et le confort d’habitat. Le public achète des mètres carrés, mais loue des espaces de vie !

Le confort d’habitat des locataires peut être considérablement accru en prévoyant des espaces et équipements communs : parkings pour vélos, buanderies, espaces détente partagés, espaces de (télé)travail, voire chambres d’amis. Dans un immeuble à appartements destinés à la vente, de tels espaces ne sont pas rentables et de ce fait, ne sont pas prévus.

De même, nous consacrons un investissement relativement plus important en matériaux de qualité que les promoteurs d’appartements destinés à la vente. Ceux-ci n’ont pas à se soucier de l’entretien de ces biens et laissent volontiers ce risque à l’acquéreur ou à la copropriété.

 Home Invest Belgium reste propriétaire de ses biens immobiliers- nous avons donc tout intérêt à construire avec des matériaux de qualité de façon à réduire le coût total de possessionde nos bâtiments.

2x Location

Ces appartements de catégorie supérieure, construits en matériaux de qualité et offrant un grand confort d’habitat, nous pouvons alors les commercialiser sur le segment moyen du marché, où la demande est systématiquement supérieure à l’offre.

Un appartement neuf à Bruxelles, bien situé et possédant deux chambres, se loue chez Home Invest Belgium pour moins de 1000 euros par mois. C’est une des raisons qui explique notre taux d’occupation particulièrement élevé – de l’ordre de 95 %. Même pendant la crise sanitaire, le taux d’occupation n’a jamais été inférieur à 94 % chez Home Invest Belgium.

3x Revente

Enfin, nous réalisons une belle plus-value lorsque nous estimons qu’il est temps de revendre nos immeubles. Nous effectuons tous les ans un audit de notre portefeuille immobilier ; lorsqu’un bien ne répond plus à nos exigences, nous le revendons à un prix supérieur à son coût de revient initial.

Ce faisant, nous disposons d’une troisième source de plus-value pour nos actionnaires.

Cette politique de revente est une source de liquidités pour de nouveaux investissements et permet de maintenir l’âge moyen de nos bâtiments à un niveau peu élevé. Elle contribue à créer une enveloppe de rentabilité grâce à laquelle nous pouvons, chaque année, verser un dividende appréciable.

L’intégration verticale donne à Home Invest Belgium un « effet boule de neige » qui nous permet de croître de façon stable et durable, sans risques financiers excessifs. Cela nous donne les ressources nécessaires pour accomplir les deux volets de notre mission : être le propriétaire préféré de locataires satisfaits, et donner aux investisseurs l’opportunité de réaliser des placements immobiliers rentables –sans ennui et tracas.

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HIB en un coup d’œil

Leader belge du locatif résidentiel, nous restons près de notre cœur de métier : 89,2 % de notre portefeuille se compose de biens immobiliers résidentiels, une fraction moins importante allant au commercial (8,0 %) et aux bureaux (2,8 %).

Notre portefeuille compte plus de 2 000 appartements à louer d’une valeur réelle de 636 millions d’euros (2019), répartis sur le marché belge et néerlandais :

  • Pays-Bas : 9,4 %
  • Flandre : 11,4 %
  • Wallonie : 14,0 %
  • Bruxelles : 65,2 %

La forte attention portée à Bruxelles comme localisation résulte d’un choix assumé. En tant que capitale de la Belgique et de l’Union européenne, Bruxelles est une mine sur le marché de l’immobilier résidentiel. Avec 1,2 millions d’habitants et une croissance démographique annuelle de 0,76 % (contre 0,40 à 0,44 % pour le reste de la Belgique), la ville-région recèle un potentiel locatif des plus porteurs. De plus, la demande de locations y est importante : pas moins de 60 % des Bruxellois sont locataires – contre 30 % pour l’ensemble de la Belgique (2017).

HIB en bourse

HIB est entrée en bourse en 1999 (ENX: HOMI). Ce faisant, nous donnons la priorité à la sécurité de nos actionnaires : en tant que société immobilière réglementée (SIR), nous nous conformons à des règles strictes et de nature à maximiser cette sécurité. C’est ainsi que :

  • Notre taux d’endettement ne peut dépasser 65 % (il est actuellement de 50,11 %)
  • Nous avons l’obligation de distribuer au moins 80 % de notre bénéfice en dividendes.

Au cours des 20 dernières années, notre création de valeur et notre dividende n’ont cessé d’augmenter : la valeur des parts HOMI achetées en 2008 ont aujourd’hui quintuplé ! Les chiffres actuels (de 2019) parlent d’eux-mêmes :

  • Résultat locatif net : 25,1 millions d’euros
  • Taux d’occupation : 95,4 %
  • Taux d’endettement : 50,1 %
  • Rendement brut par action : 4,25 %
  • Dividende brut par action : 4,85 €

Aujourd’hui aussi, alors que la crise du coronavirus a fait des ravages économiques, l’immobilier résidentiel s’avère un socle robuste. Le logement reste un besoin primaire et une priorité pour les locataires, même en des temps tourmentés.