The Horizon

Beleggen in vastgoed – maar zonder de “miserie” van verhuren

Verhuurappartementen zijn de favoriete investering bij Belgen met een spaarcentje. De uitdrukking stelt dan ook niet voor niets dat Belgen een baksteen in de maag hebben. Maar die baksteen kan ook moeilijk te verteren zijn.

Stel dat iemand tien jaar geleden besloot om het mooie bedrag van € 260.000 te investeren in de aankoop van een verhuurappartement. Al vlak na de aankoop van het appartement is er een verlies van 12,5%. Dat bedrag dekt namelijk de (toenmalige) registratiekosten. Het overgebleven bedrag (zo’n € 230.000) vormt dus het maximumbudget voor de effectieve aankoop.

Bovendien is de huurinkomst niet gelijk aan de netto-opbrengst: reken een verlies van 10% voor de onroerende voorheffing, 10,5% voor verzekering en onderhoud en een totaalbedrag van ongeveer € 12.500 voor de personenbelasting. Het eindresultaat is een netto-opbrengst van circa € 100.000 op tien jaar.

In eerste instantie lijkt dat een mooie opbrengst (IRR) , maar wel een die inspanningen en tijd gekost heeft. Een verhuurappartement vraagt immers niet alleen investeringen, maar ook de administratieve rompslomp rond onderhoud, herstellingswerken en de zoektocht naar nieuwe huurders. En dan zwijgen we nog over het risico op leegstand als de zoektocht naar nieuwe huurders hapert of als je als eigenaar in een juridisch conflict zit met huurders.

Een huurappartement uitbaten is volgens ons geen optimale manier om te beleggen in vastgoed. Residentieel vastgoed is enorm robuust – dat bewijst de coronacrisis nogmaals. Maar door één of twee appartementjes uit te baten, opereer je eigenlijk met heel veel inefficiëntie en ook meer risico. Elke maand leegstand heeft meteen een impact van bijna 10% op jaaromzet. Als privépersoon is het ook niet evident om zo’n huureigendom op te volgen – getuige de vele klachten die je kan horen over “huisbazen”.

Bij Home Invest Belgium zien we dat er belangrijke schaalvoordelen zijn als je een grote portefeuille uitbaat. Als je datzelfde bedrag van € 260.000 besteed had aan aandelen van Home Invest Belgium (ENX: HOMI), bedroeg je totale netto-opbrengst vandaag ruim € 400.000. Een rendement dat dus viermaal zo hoog ligt als bij de aankoop van een verhuurappartement.

Huisbaas met schaal

Bij Home Invest Belgium hebben we een duidelijke filosofie: we willen de “favoriete huisbaas” worden van Belgische huurders. Tegelijk willen we iedereen de kans geven om vastgoed te bezitten – maar zonder de miserie.

Die twee elementen van onze filosofie zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. We willen de Belg verlossen van de baksteen in de maag: huren is een volwaardige vorm van wonen, en niet iets wat je uitsluitend hoeft te doen “in afwachting” van je eigen huis te kopen. En door mee een stabiele huurmarkt te creëren, bieden we een belegging die robuust en veilig is.

Het is namelijk duidelijk dat er enorme schaalvoordelen zijn als je een grotere vastgoedportefeuille beheert. Je kan een veel betere huurervaring bieden omdat je onderhoud en beheer kan spreiden over vele panden.

Door onze grote schaal (meer dan 2.000 huurwoningen) kunnen we onze eigen gebouwen zetten die specifiek bedoeld zijn voor verhuur. In onze huurappartementen hoef je je fiets niet op het balkon te parkeren en hoef je geen wasmachine in je gang te zetten, zoals in vele huurappartementjes wel het geval is. Wij ontwerpen onze gebouwen standaard met enkele gemeenschappelijke ruimtes zoals een wasplaats, gemeenschappelijke terrassen en ontmoetingsruimtes, fietsenstallingen en zelfs logeerkamers.

We bouwen met duurzame, premium materialen, omdat die ons op termijn onderhoudskosten uitsparen. Ook hier verschillen we van de bouwpromotor die gebouwen zet met het oogmerk ze snel te kunnen verkopen aan een maximale marge. Door onze knowhow in het ontwikkelen van projecten kunnen we een premium appartement bieden, maar geprijsd in het middensegment. In Brussel kunnen we zo een nieuw, goed gelegen tweekamerappartement aanbieden voor minder dan duizend euro per maand.

Omdat we opereren in markten waar een structureel woningtekort is, zoals Brussel, kunnen we onze leegstand heel laag houden. Zelfs op het hoogtepunt van de coronacrisis bleef onze bezettingsgraad rond de 95%. Nassim Taleb zou dat “antifragiel” noemen: wonen is een basisbehoefte, en daar kan je niet echt op besparen.

Gereglementeerd vastgoedvennootschap

Voor de belegger resulteert dat in een aandeel dat een laag risico heeft, en dat veel cash genereert. Die cash wordt ook grotendeels aan de belegger uitgekeerd.

Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) zoals Home Invest Belgium zijn onderworpen aan strenge regels en vormen daardoor een uitzondering in het beleggersveld. Naast een maximale schuldgraad van 65% (bij Home Invest Belgium op dit moment rond de 50%) stelt de wet dat GVV’s 80% van hun winst moeten uitkeren aan de aandeelhouders.

Wat brengt de toekomst? Onze filosofie, “landlord of choice” worden én beleggers een manier geven om zonder miserie te beleggen in vastgoed, blijft onze leidraad. We gaan nog sterker inzetten op onze core: meer appartementen bouwen, ons merk bij consumenten sterker in de markt zetten, meer operationele excellence creëren in de organisatie. Kort samengevat: meer van hetzelfde, maar dan nog beter.

The Horizon

De vier strategische pijlers van Home Invest Belgium

Wat brengt de toekomst voor Home Invest Belgium? Hoe ziet de bedrijfsstrategie eruit? Die is heel eenvoudig samen te vatten.

Home Invest Belgium heeft een winnend recept in de markt gezet. Dat zullen we dus blijven doen, maar dan nog beter.

Een antifragiel product

Als de coronacrisis ons één ding leerde is het wel dit: residentieel vastgoed is een „antifragiel“ product. Mensen zullen altijd (huur)woningen nodig hebben.

In de markten waar Home Invest Belgium hoofdzakelijk actief is, zoals Brussel, bestaat er een structureel onderaanbod van huurwoningen. Dat resulteert in een hoge bezettingsgraad van onze woningen, die meestal rond de 95% schommelt, en die zelfs op het hoogtepunt van de coronacrisis nooit onder de 94% zakte.

Meer dan ooit zullen we in de toekomst dus inzetten op huurwoningen in dit soort markten. We doen dat volgens vier strategische pijlers.

Pijler 1: Premium ervaring en gebouwen

Door onze manier van werken en door de manier waarop we ons financieren (zie: 3x waarde) kunnen we hoogwaardige gebouwen neerzetten op uitstekende locaties.

Dankzij de hoge kwaliteit van onze gebouwen en dankzij onze jarenlange expertise in het verhuren, kunnen wij een superieure ervaring bieden aan onze huurders. Vandaag is huren veel te veel een kansspel: je kan een goeie huisbaas hebben, of een slechte.

En een slechte huisbaas, die kan jou opzadelen met heel veel kosten, ergernissen en zorgen. Home Invest Belgium wil dat kanselement uit de huurrelatie halen. Wij willen de favoriete huisbaas van de Belg worden – dat staat centraal in onze purpose.

Huren hoeft niet iets te zijn wat je doet „in afwachting“ van een eigen huis. Het is – zeker in de stad – een volwaardige vorm van wonen.

Pijler 2: Betaalbaar

Dat wil niet zeggen dat we luxe-appartementen verhuren. We mikken resoluut op de mid-market. Zo kunnen we in Brussel een goed gelegen tweekamerappartement aanbieden voor minder dan duizend euro per maand.

Betaalbaarheid en kwaliteit zijn niet aan elkaar tegengesteld, trouwens. Hoewel onze gebouwen met betere materialen zijn opgetrokken dan het gemiddelde koopappartement, kost ons dat niet meer.

Wij kijken immers niet naar het kortetermijnrendement van een verkoop, maar naar de total cost of ownership van een gebouw op lange termijn: Home Invest Belgium blijft namelijk jarenlang en soms decennia lang eigenaar van een gebouw. Door te werken met hoogwaardige bouwkwaliteit, houden we de kosten van onderhoud laag, en garanderen we dat een gebouw vele jaren goede huurgelden kan genereren.

Pijler 3: 19-99

We zeiden het al: huren hoeft niet per se iets te zijn wat je doet „in afwachting“ van een eigen (koop)woning, het is een volwaardige vorm van wonen. Onze missie is om de Belg af te helpen van zijn baksteen in de maag – dat geldt zowel voor de belegger als voor de huurder.

Wij willen woningen bieden die geschikt zijn voor alle levensstijlen en in alle fasen van het leven. Alleen zo kunnen we de favoriete huisbaas van de Belg worden: door een geschikt aanbod te hebben voor iedereen en voor elke nieuwe fase in het leven: van eerste huurwoning tot gezinsappartement tot flatje voor de oude dag. Daarbij bieden we niet enkel een onderdak, maar een plek om je leven op te bouwen.

Pijler 4: gemeenschappelijke ruimtes

Wellicht de grootste ergernis van huurders is dit: veel appartementen zijn niet aangepast aan het moderne stadsleven.

Huurwoningen vind je vaak in oudere huizen die door middel van verbouwingen in verdiepingen zijn opgedeeld. Dat betekent: smalle trappen, kleine gemeenschappelijke hallen, geen fietsberging, weinig bergruimte in het appartement.

Kijk maar eens rond in de stad hoeveel fietsen, droogrekken en zelfs wasmachines je op balkons ziet staan. Huurders vinden dat niet leuk, en het is ook nergens voor nodig. In de meeste van onze gebouwen voorzien we gemeenschappelijke ruimtes: fietsberging, wasruimtes, tot gemeenschappelijk dakterrassen en zelfs werkplekken en logeerruimtes.

Deze ruimtes kunnen we betaalbaar maken doordat een blok met huurappartementen een andere logica volgt dan een koopappartement – wij moeten niet per se de grootste appartementen verhuren, wel de comfortabelste.

Al deze strategische pijlers helpen ons om niet enkel de marktleider te zijn in ons segment, maar een referentie: een baken van vertrouwen voor de huurder. Dat is wat op lange termijn een bovengemiddeld rendement zal blijven opleveren.

The Factory

Waardecreatie bij Home Invest Belgium: de regel van drie

Bij Home Invest Belgium combineren we een hoog rendement met een jong gebouwenpark (onze gebouwen zijn gemiddeld minder dan tien jaar oud) én een hoog dividend dat bovendien al twintig jaar stijgt.

Analisten en kritische beleggers vragen zich dan soms af: is dat een duurzaam model? Jazeker. Dat is de kracht van onze verticale integratie: door alles in huis te doen creëren we heel veel marge.

Want hoewel de verhuur van woningen vanzelfsprekend onze voornaamste bron van inkomsten is, is het niet onze enige bron van waardecreatie.

1x Bouwen

Om te beginnen creëren we al waarde door onze gebouwen zelf te ontwikkelen of te renoveren. Zo strijken we de bouwmarge zelf op, in plaats van ze te door te geven aan een ontwikkelaar.

In de loop der jaren ontwikkelden we bij Home Invest Belgium heel veel expertise in huis rond het ontwikkelen van verhuurappartementen.

Ons vastgoed verschilt dan ook aanzienlijk van appartementen die worden ontwikkeld voor verkoop, en moet voldoen aan specifieke vereisten om aantrekkelijk te zijn voor huurders.

Om maar iets te zeggen: een appartement voor verhuur hoeft niet gemaximaliseerd te worden qua oppervlakte, maar qua woonervaring. Mensen kopen vierkante meters, maar ze huren leefruimtes.

Wij kunnen de woonervaring van de huurders aanzienlijk doen stijgen door gemeenschappelijke ruimtes te voorzien: fietsenstallingen, wasplaatsen, gemeenschappelijke ontspanningsruimten, werkplekken en zelfs logeerkamers. In een appartementsgebouw voor verkoop renderen deze ruimtes niet, en worden ze dus niet gebouwd.

Wij investeren ook relatief meer in materialen dan bouwers van koopappartementen. Een ontwikkelaar van koopappartementen hoeft niet in te staan voor onderhoud en geeft dat risico door aan de koper of gemeenschap van eigenaars.

Home Invest Belgium blijft zelf eigenaar – wij hebben er dus alle belang bij om te bouwen met hoogwaardige materialen, waardoor de total cost of ownership van onze gebouwen lager uitvalt.

2x Verhuren

Deze premium appartementen met hoogwaardige materialen en beleving kunnen wij vervolgens op de markt brengen in het mid-market segment, waar de vraag consistent groter is dan het aanbod.

Een goed gelegen nieuwbouwappartement in Brussel met twee slaapkamers kan je bij Home Invest Belgium huren voor minder dan 1.000 euro per maand. Onze bezettingsgraad is dan ook hoog – rond de 95%. Zelfs tijdens de coronacrisis zakte de bezetting nooit onder de 94%.

3x Verkopen

Tenslotte realiseren we nog een mooie meerwaarde als we de gebouwen uiteindelijk verkopen. Elk jaar voeren we een doorlichting uit op ons vastgoedportfolio. Gebouwen die niet meer voldoen aan onze vereisten, verkopen we voor meer dan de oorspronkelijke kostprijs.

Zo realiseren we voor de derde keer een meerwaarde voor onze aandeelhouders.

Op deze manier bekomen we opnieuw liquide middelen voor nieuwe investeringen, houden we de gemiddelde leeftijd van onze gebouwen laag én creëren we ruimte om jaar na jaar een mooi dividend uit te betalen.

Verticale integratie creëert voor Home Invest Belgium een vliegwieleffect dat ons toelaat om stabiel en duurzaam te groeien, zonder grote financiële risico’s te nemen. Zo kunnen we de twee delen van onze filosofie waarmaken: de favoriete huisbaas van de consument zijn, én aan beleggers een manier bieden om te beleggen in vastgoed – maar dan zonder de miserie.

The Factory

HIB in een notendop

Als Belgische marktleider in residentiële huurwoningen blijven we dicht bij onze kern: 89,2% van onze portefeuille bestaat uit residentieel vastgoed. Een kleiner gedeelte gaat naar handelszaken (8,0%) en kantoren (2,8%).

Onze portefeuille telt meer dan 2.000 huurwoningen met een reële waarde van € 636 miljoen (2019), verspreid over de Belgische en Nederlandse markt:

  • Nederland: 9,4%
  • Vlaanderen: 11,4%
  • Wallonië: 14,0%
  • Brussel: 65,2%

De sterke focus op Brussel als locatie is een bewuste keuze. Als hoofdstad van België en de Europese Unie is Brussel een parel voor de residentiële vastgoedmarkt. Met 1,2 miljoen inwoners en een jaarlijkse bevolkingsgroei van 0,76% (ten opzichte van 0,40-0,44% in de rest van België), bevat de stad een snel stijgend potentieel aan huurders. Bovendien is het ook een erg dankbaar publiek: maar liefst 60% van de Brusselaars huurt! Dit ten opzichte van 30% in heel België (2017).

HIB op de beurs

In 1999 maakten we onze entree op de beurs (ENX: HOMI). Daarbij zetten we veiligheid voor onze aandeelhouders voorop. Als gereglementeerd vastgoedvennootschap (GVV) voldoen we aan strenge regels, waardoor we die veiligheid kunnen maximaliseren:

  • Een maximale schuldgraad van 65% (huidige schuldgraad: 50,11%)
  • Minimum 80% van de winst moet uitgekeerd worden in dividenden.

De voorbije 20 jaar is onze dividendgroei en waardecreatie ieder jaar gestegen. Zo zijn HOMI-aandelen gekocht in 2008 intussen 5x meer waard! De huidige cijfers (2019) spreken voor zich:

  • Netto huurresultaat: € 25,1 miljoen
  • Bezettingsgraad: 95,4%
  • Schuldgraad: 50,1%
  • Bruto rendement per aandeel: 4,25%
  • Brutodividend per aandeel: € 4,85

Ook nu, tijdens de coronacrisis, toont residentieel vastgoed zich als een robuuste kern. Huisvesting is en blijft een primaire behoefte, die ook in woelige tijden primeert bij mensen.